本文作者:投资理财排行

公募REITs热度再起 期待扩募规则出台

投资理财排行 2022-03-24 13:11

  证券时报记者 吴琦

  调整一个月后,近期公募REITs二级市场行情再次升温。因价格涨幅过快,2家公募基金管理人于3月23日盘前发布了停复牌及交易风险提示公告。有基金分析人士表示,近期公募REITs二级市场价格的反弹或与监管层将深入推进基础设施REITs试点有关。

  REITs行情再升温

  富国基金发布公告称,为了保护基金份额持有人利益,富国首创水务REIT将自2022年3月23日开市起停牌一天,并于2022年3月24日开市起复牌。2022年3月22日,该基金在二级市场当日涨幅达4.68%,连续四个交易日累计涨幅达15.61%。富国基金表示,富国首创水务REIT以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格大幅上涨,净现金流分派率及内部收益率(IRR)将显着下降。早在3月21日,富国首创水务REIT就因为连续三个交易日累计涨幅达10.44%而在3月22日开市起停牌至10:30。

  红土【盐田港(000088)、股吧】(000088)REIT也因为连续三个交易日累计涨幅达13.19%,于3月23日开市起停牌至10:30。

  REITs市场近期交投活跃,截至3月23日收盘,11只公募REITs产品中,5只产品当天成交金额超过3500万元,11只产品在二级市场近5日全部实现上涨,其中2只产品5日累计涨幅超过10%。

  不过,经过连续一周的上涨以及停牌带来的降温,11只REITs产品中有9只昨日出现下跌。

  目前11只公募REITs总市值450亿元,平均市值40.92亿元,全市场溢价率为32%。据数据统计,公募REITs总指数年化波动率高于大部分股票市场指数。

  建信基金表示,公募REITs作为一类全新的配置品种,兼具股债属性,债性体现为每年稳定的高比例分红、股性体现为场内价格的变动。

  红土创新基金认为应从三个方面理性看待REITs产品的短期价格波动:

  一、从产品流动性看,目前公募REITs产品作为创新性产品具有一定的市场稀缺性,供需不平衡可能引发公募REITs产品在场内净值出现大幅波动。投资者在二级市场配置时需进行充分研判。

  二、从产品收益来源看,公募REITs产品具有双重收益特点,一方面是其长期可靠的增长性分红收入,另一方面是二级市场价值的上涨盈利。从长期资产配置角度来看,其内在价值具有稳健特性,二级市场价值则存在一定波动性。投资者需在自身投资目标与产品风险属性相匹配的情况下,理性看待其投资收益。

  三、从产品底层资产经营情况看,REITs产品的底层资产属性(如产权类、特许经营权类等)、二级市场价格、现金分派率等的差异会影响其价值,需对不同REITs产品的情况进行综合理性的判断。

  也有基金分析人士认为,公募REITs作为一类优质的投资品种,建议投资者长期关注,始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs的衡量。

  REITs试点将再深入

  在持续上涨之后,有基金分析人士表示,近期公募REITs二级市场价格的反弹或与监管层将深入推进基础设施REITs试点有关。

  此前,证监会表示,推动基础设施REITs健康发展,是“十四五”规划作出的一项重要部署,对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。目前已有11只公募REITs产品上市,市场运行平稳,流动性和价格发现机制总体较好,符合试点预期。

  当前,证监会正在会同相关部委,进一步深入推进基础设施REITs试点,完善制度机制,拓宽试点范围。证监会表示,一方面,正在研究制定基础设施REITs扩募规则,另一方面,正在抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

  对于监管层将出台公募REITs扩募规则,红土创新基金认为,通过扩募及首发资产扩容,国内基础设施REITs体量将持续扩大,这将为更多优质基础设施资产进行提供可能,并逐步缓解目前二级市场基础设施REITs“供不应求”的局面。同时,也将进一步完善国内REITs市场制度建设,助力REITs市场高质量发展。

  另有基金人士表示,从海外经验看,扩募是REITs产品的核心特征,也是我国公募REITs能够健康长远发展的重要助力。经过近两年的试点,我国已有11只公募REITs上市,相关发行、上市机制逐渐成熟稳定,已经具备启动扩募机制的条件。此外,当前已上市项目存量规模较小,且流通盘比例不高,容易造成二级市场价格的波动,需要通过扩募为二级市场注入新的活力。

  从记者采访来看,多家公募基金对扩募计划表现出积极态度。一家公募基金表示,当前已上市的公募REITs,尤其是产权类项目,发起人或原始权益人旗下都具备丰富的可扩募资产,当监管部门出台基础设施REITs扩募规则后,预计各产品的管理人都将根据具体规则和扩募资产情况,陆续挖掘可扩募资产、启动扩募申报工作。

  博时蛇口产园REIT基金经理表示,招商蛇口(001979)产园资产储备丰厚,囊括在建、开业、成熟期的资产,持续计划和研究将内部合适的成熟资产注入蛇口产园REIT。招商蛇口也和博时持续联动,对外共同寻找合适可注入REITs资产,通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。

  此外,公募REITs已经再次扩容。3月23日,华夏中国交建(601800)高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式获批,作为2022年首单获批公募REITs,是行业首单央企高速公路REITs项目,同时也是头部基金公司华夏基金、头部券商中信证券(600030)与基建巨人中交集团联合打造的重磅基础设施公募REITs项目。

  首份REIT年报公布

  机构投资者占主流

  2021年6月,首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,作为一种全新的大类资产,对投资者而言,仍有一些神秘。

  3月15日,博时蛇口产园REIT发布2021年年报,因该基金的基金合同于2021年6月7日生效,年报报告期间为2021年6月7日至2021年12月31日。

  随着首份公募REIT年报披露,REITs背后神秘的一面逐渐被揭晓。

  项目经营方面,据该基金年报披露,截至2021年12月31日,基础设施项目公司租户196家,年底时点出租率为88%。整体来看,四季度较三季度末未发生明显波动,经营情况基本稳定,报告期内累计实现收入7691.42万元,全年累计预算完成率95%,基金层面实现的EBITDA较现金流预测的完成率为101%。截至报告期末,基础设施项目时点出租率88%,整体基本保持平稳;年末租金收缴率为99%。本报告期实现可供分配金额为5283.79万元,完成《招募说明书》预测的102%。

  投资者结构方面,据博时蛇口产园REIT年报持有人户数及持有人结构显示,该基金的机构投资者份额占比为82.78%,个人投资人占比17.22%。机构投资人类型较期初没有较大变化,不过社保年金、养老金等长线资金目前还没有配套政策进入到这个市场中来。

  值得注意的是,2022年6月公募REITs将陆续迎来解禁,针对市场担心二级市场价格有可能迎来波动的问题,博时基金表示,首批项目的战配比例都较高,但战配投资人又分为不同类型,有理财产品,也有机构自有资金,每类资金对持有还是交易的需求也是不一样的,基金管理人也会根据解禁后的二级市场表现,和做市商一起,共同维护基金的二级市场价格整体平稳。

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