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公募REITs今年能否追上上涨超12%的趋势?

投资理财排行 2022-02-24 13:10

作者:余旭

2022年初至今,大部分资产表现不佳,但公募REITs堪称“一枝独秀”。通联数据显示,截至2月22日收盘,上市的12只公募REITs自年初以来逆势上涨12.05%,收益表现远高于其他资产。

证券分析师杨表示,从底层资产来看,今年11只公募基础设施类REITs中,污染治理类收益最高,其次是工业园区、仓储物流类,高速公路类收益最低,二级市场今年分别上涨26.2%、24.7%、21.8%、7.12%。

今年之前,11只基础设施公募REITs表现出“小盘效应(小盘收益率高于大盘收益率)”。今年这种现象有所改变,中等流通规模的产品表现较好,但规模越大,涨幅越低。

仅在增加房地产投资信托基金的公开发行后

即时溢价风险

2022年初以来,股市表现不佳,债市先涨后跌,与年初的当前水平相差不大。

在各类资产表现低迷的时候,公募REITs表现突出。截至2月18日收盘,今年以来,各类股指均有不同程度的下跌,仅10年期国债指数微涨0.18%。

而同期公募REITs的收益率为19.66%,远高于其他资产,其出色的表现也吸引了不少目光。首批公募REITs实现大幅上涨,平均涨幅20.20%。其中富国发起的水闭REIT(508006)涨幅最大,达到38.08%;沪宁杭徽REIT(508001)涨幅最低,为4.49%。

为什么从年初开始?

公募REITs表现好?

杨认为,公募REITs兼具债基和股基,防御性高,基建主体符合当前稳增长的理念,因此年初以来受到资金追捧。

需要注意的是,由于开年涨幅较大,交易频繁,多家基金公司发布溢价风险提示,盘中暂停交易,提醒投资者密切关注投资风险。

2月14日盘前,建信中关村(000931)REIT(508099)、博时蛇口产园REIT(180101)、华安张江光大REIT(508000)联合公告,上午9:30-10:30停牌一小时。

2月12日,AVIC首钢绿色能源REIT(180801)也发布溢价风险提示,称2月11日,该产品在二级市场的收盘价为19.066元/股,明显高于13.38元/股的发行价,提醒投资者密切关注二级市场交易价格,注意投资风险。

各基金在停牌及交易风险提示公告中均提到,公募发行REITs的主要目的是获取基建项目租金等稳定现金流,产品累计涨幅高于发行价。随着交易价格的大幅上涨,净现金流分配率也会大幅下降。

REITs项目

仍然处于危险之中

除了溢价风险,REITs产品还存在政策和疫情风险。

疫情、宏观政策等因素对部分产业园项目租金收入有一定影响。除老板招商蛇口(001979)工业园租金收入略有增长(87.64%至88.43%)外,华安张江光大园区(81.60%至79.52%)和东吴苏州工业园(76.80%至75.10%)租金收入均有所下降。底层项目的出租率和租金与销售时相比也有一定程度的变化。

从风险来看,疫情和政策风险近期影响较大。世博招商蛇口工业园REIT在三季报中提到,由于意外续租和拖欠租金,园区入住率也略有下降,需密切关注后续疫情和当地po

但从风险收益比来看,REITs的性价比明显优于权益类板块。各板块REITs的锐比明显好于同行业股指,最大回撤低于股指。结构上,按照REITs板块分类,夏普比例:生态环保REITs仓储物流REITs产业园REITs高速公路REITs。

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